Sebastian Fischer hat viel zu tun. Ende Juni feierte der Vorstandsvorsitzende der Primus Immobilien AG Richtfest für ein Ensemble aus 291 Mietwohnungen im Berliner Stadtteil Pankow. Nur einen Tag später gab er bekannt, mit dem niederländischen Investor Edge ein Gemeinschaftsunternehmen für den Bau weiterer Mietwohnungen in Berlin-Schöneberg abgeschlossen zu haben. Und das ist noch längst nicht alles: Primus arbeitet auch mit dem international tätigen Immobilienunternehmen Greystar und der Beteiligungsgesellschaft Highbrook zusammen, sodass das Unternehmen insgesamt nicht weniger als 2800 Mietwohnungen in Berlin plant oder baut. Fischers Unternehmen ist nicht das einzige, das in Berlin in großem Stil Mietwohnungen errichtet. Um nur einige Beispiele herauszugreifen: Im Süden der Stadt entstehen im Projekt Marienhöfe rund 900 Wohnungen, die sich der Investmentmanager Hines gesichert hat. Der Projektentwickler Bauwens realisiert im Bezirk Neukölln den „Greenpark Berlin“ mit 860 Wohnungen, die größtenteils an Greystar verkauft sind. Und im Juni hat die börsennotierte Instone das ehemalige Gelände der Schlosspark-Klinik in Charlottenburg gekauft, um darauf 640 Wohnungen (davon knapp 40 Prozent zur Miete) zu entwickeln. Bemerkenswert sind diese Aktivitäten aus zwei Gründen. Zum einen sind auch in der Hauptstadt die Bremsspuren unübersehbar, die der Zinsanstieg und die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt hinterlassen haben. 2025 stellten Immobilienunternehmen nur 11.000 Wohnungen fertig, und damit viel weniger als die 20.000, die CDU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag als Ziel festgeschrieben haben. Mietenkataster bereitet Vermietern Bauchschmerzen Zum anderen treffen Projektentwickler in Berlin auf ein Umfeld, das, zurückhaltend formuliert, nicht besonders investorenfreundlich ist. Als Schreckgespenst gilt die drohende Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen, die, 2021 in einem Volksentscheid mehrheitlich angenommen, bisher aber nicht umgesetzt wurde. Zwar hat der Koalitionsausschuss der Bundesregierung Anfang Juli angekündigt, den Ländern eine solche Enteignung auf Basis von Artikel 15 des Grundgesetzes verbieten zu wollen. Aber selbst wenn diese Absichtserklärung in Gesetzesform gegossen werden sollte, bleiben noch Punkte, die Vermietern Bauchschmerzen bereiten. So beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus kurz vor der Sommerpause die Einführung eines Mietenkatasters, mit dem die Behörden überhöhte Mieten bekämpfen wollen. Und die Berliner SPD tritt vehement für eine Öffnungsklausel auf Bundesebene ein, die es erlauben würde, den 2021 vom Bundesverfassungsgericht für grundgesetzwidrig erklärten Mietendeckel abermals einzuführen. Brisant ist diese Gemengelage, weil Umfragen es als nicht unwahrscheinlich erachten lassen, dass Berlin nach der Abgeordnetenhauswahl am 20. September von einem rot-rot-grünen Bündnis unter Führung der Partei Die Linke regiert werden könnte. „Wenn in Berlin ein Bündnis unter Führung der Linkspartei entsteht, werden sich Investoren und Unternehmen zurückziehen“, sagte Berlins Wirtschaftssenatorin Franziska Giffey (SPD) in einem Interview mit dem „Tagesspiegel“. Primus-Vorstandsvorsitzender Fischer zeigt sich davon wenig beeindruckt. Zwar sei die politische Debatte der vergangenen Monate nicht hilfreich gewesen, räumt er ein. Dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen umgesetzt wird, hält er jedoch für sehr unwahrscheinlich. Außerdem stellt Fischer aufseiten der Politik auch eine entgegengesetzte Entwicklung fest. Auf Bundesebene verweist er dabei auf den Bauturbo und die verbesserte KfW-Förderung, in Berlin auf Initiativen wie das Schneller-Bauen-Gesetz und das geplante Einfach-Bauen-Gesetz, die Genehmigungsprozesse beschleunigen und das Bauen günstiger machen sollen. Für Investitionen in den Wohnungsbau spricht zudem die starke Nachfrage von Wohnungssuchenden, denen kein ausreichendes Angebot gegenübersteht. Außerdem, sagt Fischer, ergebe sich „eine spannende Investitionsdynamik“, weil institutionelle Investoren ihren Schwerpunkt von Gewerbeimmobilien auf Wohnimmobilien verlagert hätten. Doch sind Investoren wirklich bereit, sich im explosiven politischen Umfeld Berlins zu engagieren? „Der Verkauf an Investoren ist schwierig geworden“, sagt Jürgen Leibfried, Gründer und Vorstand der seit Jahrzehnten am Markt tätigen Bauwert AG. „Die Enteignungsdebatte wird international wahrgenommen und hat dazu geführt, dass Investoren sehr zurückhaltend geworden sind.“ Wie Fischer hofft deshalb auch Leibfried, dass das Thema der Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände „schnell abgeräumt“ ist. Falls aber im Herbst ein rot-rot-grüner Senat das Ruder übernehmen sollte, dürfte nach Einschätzung des Bauwert-Chefs „der frei finanzierte Mietwohnungsneubau weitgehend zum Erliegen kommen“. Das hätte nach seinen Worten Auswirkungen auch auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen, die für einen erheblichen Teil des Neubaus zuständig sind: Diese, so Leibfried, hätten dann mit deutlich höheren Finanzierungskosten zu kämpfen. Noch aber entwickelt die Bauwert AG trotz unsicherer politischer Rahmenbedingungen neben hochwertigen Eigentumswohnungen auch zahlreiche Mietwohnungen. Etwa 500 Wohnungen sollen im Quartier Moaville in Moabit entstehen, sogar rund 1800 im Segelflieger-Quartier im südöstlichen Stadtteil Adlershof. Warum sein Unternehmen das tut, erklärt Leibfried so: „Unser Kerngebiet ist Berlin. Wir haben eine Verantwortung für diese Stadt und wollen Menschen ein ordentliches Zuhause bieten.“ Zwar in Hamburg ansässig, aber ebenfalls in Berlin tätig, sind die Hamburg Team Gruppe und das Familienunternehmen Otto Wulff. Zusammen errichten sie 337 Mietwohnungen in Charlottenburg. „In der laufenden Legislaturperiode erleben wir in Berlin ein konstruktives Miteinander von Politik und privater Wohnungswirtschaft“, sagt Nikolaus Jorzick, geschäftsführender Gesellschafter von Hamburg Team. Doch auch er blickt sorgenvoll auf die bevorstehende Wahl: Es bleibe abzuwarten, wie sich danach das Miteinander entwickeln werde. „Die aktuell in der Stadt geführten Debatten“, sagt er, „sind für die Investitionsbereitschaft sicher nicht hilfreich.“ Wenige Berliner können sich neue Wohnungen leisten Gleichzeitig stehen Projektentwickler noch vor einem anderen Problem: Die Mieten von neuen Wohnungen, die ohne öffentliche Förderung entstehen, überschreiten mittlerweile oft deutlich die Grenze von 20 Euro je Quadratmeter und sind damit so hoch, dass sie sich trotz Wohnungsknappheit in vielen Fällen nicht mehr schnell vermieten lassen. Aufgrund des verfügbaren Haushaltseinkommens gebe es bei den Mieten auf jeden Fall eine Grenze, stellt Nikolaus Jorzick fest. Entscheidend für die Interessenten sei jedoch nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Gesamtmiete, sagt Sebastian Fischer von Primus, weshalb sein Unternehmen auf kompakte Grundrisse achte. Zurück zur Politik: Von 2016 bis 2023 wurde Berlin schon einmal von einem rot-rot-grünen Senat (allerdings unter Führung der SPD) regiert. Der auch damals schon wenig investorenfreundlichen Haltung kann Sebastian Fischer im Rückblick sogar etwas aus seiner Sicht Positives abgewinnen: Weil das Wohnungsangebot mangels Neubau kaum gewachsen sei, habe die Politik des rot-rot-grünen Senats letztlich zu steigenden Mieten geführt.